Sollten Sie als Ausländer den Erwerb einer Immobilie in Österreich überlegen, empfehle ich Ihnen, vorrangig abzuklären, ob und ggf. welche Genehmigungen Sie für Ihr geplantes Immobiliengeschäft benötigen bzw. welche Ausnahmebestimmungen für Sie in Frage kommen könnten. Ich stehe Ihnen im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung gerne zur Verfügung.

Personen, die weder die Staatsbürgerschaft eines EU-Mitgliedslandes haben, noch unter eine Ausnahmebestimmung (zB Diplomaten, bestimmte Staatsbürger aufgrund bestimmter Staatsverträge usw.) fallen, benötigen eine behördliche Genehmigung, wenn Sie eine Immobilie oder bestimmte Rechte an Immobilien(zB ein Fruchtgenussrecht, Baurecht) in Österreich erwerben wollen. Die jeweiligen Regelungen finden sich in den einzelnen Landesgesetzen (Grundverkehrsgesetze in den Bundesländern, Ausländergrunderwerbsgesetz in Wien).

Vereinfacht dargestellt, wird ein Erwerb dann genehmigt, wenn

  • der Antragsteller berechtigt ist, sich dauerhaft in Ö aufzuhalten,
  • der Erwerb der Immobilie für eigene Wohnzwecke oder Wohnzwecke naher Angehöriger dient und
  • dem Erwerb keine behördlichen Bedenken entgegenstehen.

In den meisten Bundesländern muss entweder der bereits beglaubigt unterfertigte Vertrag oder eine beglaubigt unterfertigte Absichtserklärung zur Genehmigung vorgelegt werden. Genehmigt wird jedenfalls nur ein konkretes Rechtsgeschäft.

Man kann daher nicht schon im Voraus, sozusagen „auf Vorrat“ eine grundsätzliche Genehmigung einholen.

Leider dauern die Verfahren einige Zeit, in Wien zB (Stand Herbst 2022) mehrere Monate. Bis zur Genehmigung ist das Rechtsgeschäft aber nicht rechtswirksam und es hängen beide Vertragsparteien „in der Luft“. Es ist daher leider oft so, dass bei Vorhandensein von mehreren Interessenten, jene bevorzugt werden, die keine Genehmigung benötigen.

In manchen Fällen benötigt man zwar keine Genehmigung, aber eine schriftliche Bestätigung für das Grundbuch, dass man keine Genehmigung benötigt (so genannte „Negativbestätigung).

Beispiele für Ausnahmen (nicht vollständig):

WIEN:

Beim Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes durch 2 Personen unter Begründung einer >Eigentümerpartnerschaft, ist keine Genehmigung erforderlich, wenn auch nur einer der beiden Käufer eine österreichische Staatsbürgerschaft besitzt.

  • Beim Erwerb anderer Immobilien ist keine Genehmigung erforderlich, wenn die beiden Erwerber verheiratet oder verpartnert sind und einer der Ehegatten/Partner die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt.
  • Britische Staatsbürger benötigen keine Genehmigung
  • Iranische Staatsbürger, sofern sie nicht unselbständig erwerbstätig sind, also Selbständige, benötigen ebenfalls keine Genehmigung

NIEDERÖSTERREICH:

  • Beim Erwerb anderer Immobilien ist keine Genehmigung erforderlich, wenn die beiden Erwerber verheiratet oder verpartnert sind und einer der Ehegatten/Partner die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt.
  • Türkische und Schweizer Staatsbürger sind Österreichern gleichgestellt, benötigen daher keine Genehmigung.