GRUSELKABINETT

Schlicht ist schlecht!

Nach langem Suchen war endlich die richtige Wohnung gefunden, das vorbereitete Vertragsanbot war unterschrieben, die Finanzierung bei der Bank in Auftrag gegeben. Jetzt fehlte nur noch der Kaufvertrag.

Leider wandte sich die Käuferin erst jetzt an mich. Schon bei der ersten Kontrolle des Grundbuches musste ich feststellen, dass entgegen dem Angebotstext die „Eigentumswohnung“ gar keine solche war, das Haus war nicht „parifiziert„.

Wohnungseigentum war weder begründet noch in Vorbereitung und wegen diverser Streitereien der Miteigentümer war auch nicht zu erwarten, dass in absehbarer Zeit dieser rechtlich höchst unsicher Zustand geändert werden würde.

Es bestand lediglich so genanntes „schlichtes Miteigentum“, das für alle Miteigentümer mit unabwägbaren Risiken verbunden ist.

Ich riet der Käuferin daher dringend davon ab, diese „Wohnung“ zu kaufen und half ihr, aus dem gültigen Vertragsangebot wieder auszusteigen. Verkäufer und Maklerin hassen mich dafür noch heute und letztere meinte noch: „Is doch wurscht, Wohnung is Wohnung“.

Als Ihr Vertragsbegleiter kontrolliere ich sofort die wichtigsten Daten des Objektes. Schon nach der kostenlosen Erstberatung wissen auch Sie, dass es eben nicht „wurscht is“, ob das Haus parifiziert ist, oder nicht.

Kurzschlusshandlung?

Der Verkäufer war stolz auf die schöne, gerade erst renovierte Altbauwohnung und präsentierte auch entsprechende Nachweise über die durchgeführten Renovierungsarbeiten, darunter auch die komplette Erneuerung der elektrischen Anlage.

Dafür war der Käufer auch bereit, ein bisschen tiefer in die Tasche zu greifen. Einige Zeit nach der Übergabe der Wohnung kam es allerdings zu einem Kurzschluss und einem Kabelbrand. Bei der Fehlersuche stellte sich heraus, dass die „neuen Elektroleitungen“ jeweils nur etwa 20cm weit vom Verteilerkasten, den Verteilerdosen oder den Steckdosen reichten und dann mit den geradezu antiken, lebensgefährlichen textilummantelten Drähten verbunden waren.

Der Verkäufer musste einen nicht unbeträchtlichen Teil des Kaufpreises zurückzahlen und diesen Betrag dann vom Elektriker zurück klagen.

Als Ihr Vertragsbegleiter empfehle ich Ihnen die technische Überprüfung des Kaufobjektes durch unabhängige technische Experten.

Mit Aussicht oder „aus mit der Sicht“ ?

Die Pläne, sowie die mit dem Computer erstellten Visualisierungen der fertigen Wohnung, die im Zuge eines Dachbodenausbaues entstehen sollte, waren beeindruckend. Vor allem die Aussicht über die Stadt aus den großzügigen, bereits im Rohbau befindlichen, großzügigen Gaupenfenstern war ( wie auch der Preis dieses Objektes…) geradezu atemberaubend.

Die Verkäuferfirma hatte rasch einen vorfabrizierten Kaufvertrag parat und der Käufer unterfertigte ohne vorhergehende Prüfung oder Beratung.

Dann ließ er noch umfangreiche Umplanungen auf seine Kosten durchführen, in deren Zuge jedoch der beauftragte Architekt feststellen musste, dass die Gaupenfenster nicht baubewilligt waren, sondern nur vergleichsweise unattraktive Dachflächenfenster.

Die Verkäuferseite hatte gehofft, diese – ihrer Meinung nach – „geringfügige“ Abweichung von der Einreichung im Nachhinein von der Baubehörde bewilligt zu bekommen. Die Aussage der Baubehörde dazu war jedoch ein niederschmetterndes „Nein“!

Der Käufer wandte sich sodann an mich und obwohl es mir gelang, ihn relativ rasch aus dem Vertrag heraus und den bereits erlegten Kaufpreis zurück zu bekommen, blieb er dennoch auf einer hohen Schadenssumme sitzen, weil von der Verkäuferin, die mittlerweile in Konkurs gegangen war, nichts mehr geholt werden konnte.

Als Ihr Vertragsbegleiter verlasse ich mich nicht auf bloße Versprechungen oder vage Zusicherungen. Bei der Prüfung von Plänen und komplexen baurechtlichen Fragen arbeite ich eng mit erfahrenen Architekten und Bautechnikern zusammen.

Recht günstig.

Die Maklerin der Verkäuferin hatte einen „günstigen“ Vertragserrichter zur Hand. „€ 1.500,– EUR kostet der Kaufvertrag“, erklärte dieser am Telefon der Käuferin. Ohne ein Vergleichsangebot einzuholen, erteilte die Käuferin den Auftrag. Nach Abschluss der Tätigkeit flatterte der Käuferin jedoch sodann eine Rechnung über mehr als 4.000,– EUR ins Haus. In dieser waren alle Leistungen aufgelistet:

€ 1.500,– für den Vertrag
+20 % Ust
+ Treuhandschaft
+ Grundbuchsgesuch
+ Barauslagen usw.

Erst nach mühsamen Verhandlungen gelang es, mit dem Vertragserrichter eine moderate Reduktion seines Honorars zu vereinbaren.

Meine Honorarangebote erfolgen ausschließlich schriftlich und beinhalten eine detaillierte Aufstellung über alle zu erwartenden Kosten und Auslagen. Damit Sie vorher wissen, was es nachher kosten wird.

Do it yourself, der Vertrag aus dem Internet.

Und dann gibt’s noch die – heute zum Glück nicht mehr ganz alltägliche – Geschichte von sparsamen Menschen, die sich für den Kauf einer Eigentumswohnung ein Vertragsmuster aus dem Internet herunter geladen und für die Abwicklung des Immobiliengeschäftes verwendet haben.

Mangels entsprechender Rechtskenntnisse erwischten die Vertragsparteien ein Muster aus Deutschland, in dem ein für Österreich wesentliches Detail, nämlich eine rechtskonforme Aufsandungs- oder Grundbuchserklärung fehlte.

Damit konnte der Vertrag nicht für die Eintragung der Käufer als neue Eigentümer verwendet werden. Hinzu kam, dass der Verkäufer das Geld bereits bar bei Unterschrift des Vertrages bekommen hatte und dann nicht mehr erreichbar war. Die Käufer hatten die ärgsten Befürchtungen und wandten sich an mich. Ich konnte eruieren, dass der Verkäufer in sein Winterdomizil nach Brasilien abgereist war. Nach dessen Rückkehr wurde sodann der von mir entsprechend verbesserte Vertrag neuerlich von allen Parteien unterfertigt und erst dann konnten die Käufer endlich ins Grundbuch eingetragen werden. Bis dahin bangten die Käufer um Geld und Wohnung.

Sparen Sie nicht am falschen Fleck. Ohne professionelle Abwicklung gehen Sie unnötige Risiken ein. Gerne erstelle ich Ihnen ein detailliertes Angebot für die Abwicklung Ihres Immobilienvertrages.

Unfreiwillig zum Handkuss?

Nach langer, zäher Suche hatte die Verkäuferin einen Käufer für Ihre Villa gefunden. Dieser beauftragte einen Notar mit der weiteren Vertragsabwicklung. Der Kaufvertrag wurde unterfertigt und als nächster Schritt sollte der Kaufpreis auf das Treuhandkonto überwiesen werden. Sollte…

Nach unzähligen Vertröstungen reichte es schließlich der Verkäuferin. Sie setzte eine letzte Nachfrist, und als auch diese nicht vom Käufer eingehalten wurde, trat vom Vertrag zurück.

Inzwischen hatte sich heraus gestellt, dass der Käufer in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten war. Einige Wochen später flatterte der Verkäuferin die Rechnung des Notars ins Haus , mit der er ihr seine gesamten bisherigen Kosten in Rechnung stellte, da von seinem eigentlichen Auftraggeber nichts mehr zu holen war.

Erst jetzt wandte sich die Verkäuferin an mich und ich musste ihr leider mitteilen, dass das Vorgehen des Notars vom Gesetz (§ 12 Notariatstarifgesetz/NTG) gedeckt ist. Wenn nichts Gegenteiliges vereinbart wird, dann haften alle Beteiligten für die Kosten des Notars, auch wenn sie selbst den Notar nicht beauftragt haben!

Es ist daher wichtig, dass bei einer Vertragsabwicklung durch einen Notar (bei Rechtsanwälten gibt es keine derartige Regelung!) ausdrücklich festgehalten wird, dass nur der eigentliche Auftraggeber für die Kosten des Notars haftet.

Als Ihr Vertragsbegleiter prüfe ich im Rahmen eines Vertrags-Checks fremde Vertragsentwürfe auf Herz und Nieren und lasse Sie nicht in derartige Fallen stolpern.

8 teure Monate!

Kurz nach Auftragserteilung durch die Käufer übermittelte ich diesen und dem Verkäufer den Vertragsentwurf über ein feines Einfamilienhaus in bester Lage.

Wie üblich, ersuchte ich auch den Verkäufer, mir Daten zur Beurteilung der ImmoESt zu übermitteln.

Er antwortete rasch und meinte, dass ihn die Steuer nicht beträfe, weil er ja schon mehr als 2 Jahre im Haus seinen Hauptwohnsitz hätte. Er vermeinte offensichtlich, dass auf ihn ein Befreiungstatbestand anzuwenden sei.

Aus dem Grundbuchsauszug wusste ich, dass er das Haus nicht gekauft, sondern geerbt hatte.

Eine Befreiung aufgrund des durchgehenden Hauptwohnsitzes kam daher nicht in Frage, da diese nur bei entgeltlichen Erwerben (zB Kauf) anwendbar ist. Blieb also die Frage, ob die Befreiung der „5 in 10“ greifen würde. Dies wäre dann der Fall, wenn der Verkäufer in den 10 Jahren vor dem Verkauf 5 durchgehende, also ununterbrochene Jahre im Verkaufsobjekt seinen Hauptwohnsitz gehabt hätte.

Die Übertragung des Eigentums war zwar rund 5 Jahre vor dem (nunmehrigen) Verkauf erfolgt, allerdings war der Verkäufer erst 8 Monate nach der Eintragung im Grundbuch in das Haus übersiedelt und hatte sich, noch dazu kurz vor unserem Erstkontakt auch beim Haus schon abgemeldet und an seiner neuen Adresse hauptgemeldet.

Der Befreiungstatbestand „5 in 10“ war daher auch nicht gegeben, dem Verkäufer fehlten rund 8 Monate zur Steuerbefreiung. Da es sich um „Altvermögen“ handelte, waren vom Käufer somit 4,2% des Verkaufserlöses an Steuer zu bezahlen.

In seinem Fall waren das immerhin fast € 40.000,–, oder wie er es verbittert rechnete, fast € 5.000,– pro Monat.

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie zu verkaufen, empfehle ich Ihnen als allerersten Schritt, umfassende und professionelle rechtliche Beratung einzuholen.

Im Rahmen des von mir angebotenen Startpakets prüfe ich selbstverständlich auch Ihre ImmoESt-Situation und evaluiere mit Ihnen gemeinsam, ob und wodurch unnötige Steuerbelastungen verhindert werden können.

„wie besichtigt“

In meinem Beitrag zum Thema Gewährleistung habe ich ua erklärt, dass man als Käufer bei entsprechender Gestaltung des Kaufvertrages auch bei Ausschluss der Gewährleistung gegen böswillige Verkäufer vorgehen kann.

Ein paar Beispiele aus der Praxis:

Die Besichtigung der Wohnung fand im Sommer statt. Dabei wurde auch die Gasetagenheizung aufgedreht, alle Heizkörper wurden war, Warmwasser floss ebenso wie der Schweiß bei den in der sommerlichen und zusätzlich geheizten Wohnung Anwesenden. Beim ersten Einschalten der Heizung im Herbst lief diese allerdings nur ca. 20 Minuten, schaltete dann ab und ließ sich erst nach ca. 30 Minuten wieder starten. Der Käufer rief jenen Installateur, von dem auf der Therme ein Werbeaufkleber zu finden war. Dieser erklärte dem Käufer dann, dass das eine Pumpe sei, die heiß laufe und sich erst wieder starten lasse, wenn sie abgekühlt ist. „Das habe ich dem Herrn ..(Verkäufer) aber eh gesagt, der wollte es aber nicht mehr reparieren lassen, weil er die Wohnung eh verkauft“, fügte der Installateur noch hinzu…

Das Haus in NÖ war in einem wirklich schönen Zustand, auch der Keller zeigte sich sehr gepflegt. Sauber ausgemalt, reihum tolle Metallregale. Im Frühjahr nach dem Kauf hatten die Käufer jedoch weniger Freude damit.

Nach einem starken Regen und der Schneeschmelze stand der Keller rund 1 Meter im Wasser. Die Käufer liefen zu den Nachbarn, um sich Kübel oder vielleicht sogar eine Pumpe auszuborgen und schilderten das Problem. Zu ihrer Überraschung war den Nachbarn dieses bekannt: „Is da Kölla scho wieda obgsoffn? Jo, des passiert durt olle poar Joahr!“ Jetzt dämmerte es den Käufern, warum der Keller neu ausgemalt gewesen war…

Die Altbauwohnung gefiel den Käufern auf den ersten Blick. Und auch der Verkäufer machte einen sehr freundlichen Eindruck. Er zeigte sich darüber hinaus sehr großzügig und sagte zu, den großen, schweren und sichtlich ziemlich neuen Schrank, der im Vorzimmer stand, in der Wohnung zu belassen und dafür auch keine „Ablöse“ zu verlangen. „Den schenk ich euch zur Wohnung dazu, der passt ja auch da so super herein!“ Nur wenige Monate später wurde in der Wohnung darunter ein massiver Wasserschaden entdeckt. Im Zuge der Ursachenfindung wurde auch der Schrank entfernt und fand sich dahinter ein ziemlich großer „nasser Fleck“. Der herbeigerufene Installateur erkannte auf den ersten Blick, dass es sich dabei um kein akutes Gebrechen handelte: „Da muss es schon jahrelang feucht gewesen sein, so wie das ausschaut“. Die Indizienkette „neuer Schrank/alter Wasserfleck“ sprach dafür, dass der Schrank wohl doch ein „Geschenk mit Hintergrund“ war…