Teilverkauf/Immobilienverrentung

Seit ein paar Jahren bieten immer mehr Unternehmen – im Ergebnis sehr ähnliche – Modelle an, bei denen Immobilieneigentümer ihre als Wohnsitz genutzten Immobilien ganz oder zum Teil „zu Geld machen, können, die weitere Wohnmöglichkeit an der Immobilie aber behalten.

Diese Angebote richten sich gezielt an ältere Personen, die über Immobilien verfügen, die nicht belastet sind. Die Verkäufer sollen dadurch benötigte Geldmittel (zB für private Pflege, etc.) erhalten, ohne jedoch ihre Wohnmöglichkeit zu verlieren.

Aufgrund der weitreichenden Entscheidungen und der oftmals eher komplexen Vertragssituationen und -regelungen, empfehle ich dringend, eigene rechtliche Beratung für den gesamten Abwicklungsprozess beizuziehen. Die Abwicklungen werden von den Anbietern als sehr einfach und problemlos dargestellt. Wie überall, schlummern die möglichen Probleme jedoch im Detail!

1. Geldbedarf (Einmalbetrag/Rente?)

Vorweg sollte geklärt werden, ob Sie einen Einmalbetrag benötigen, oder ob es zu monatlichen Zahlungen („Renten“) kommen soll. Danach muss ermittelt werden, ob die Immobilie für das gewünschte Ergebnis ausreichend Wert bietet. Im Regelfall werden von den einschlägigen Anbietern maximal 50% der Liegenschaft erworben und steht daher auch maximal der halbe Wert der Immobilie für den Teilverkauf oä. Zur Verfügung.

2. Vergleichsangebote

Fast alle Anbieter eröffnen die Möglichkeit, konkrete Angebote einzuholen. Holen Sie entsprechende Angebote ein, vergleichen Sie diese im Detail und lassen Sie diese auch unbedingt durch Ihren Rechtsbeistand prüfen. Insbesondere sollten Sie zu diesem Zeitpunkt auch Angebote über alternative Finanzierungsformen (siehe unten Punkt 6.!) einholen.

Achten Sie darauf, dass die Angebote kostenlos und für Sie unverbindlich erstellt werden. Nach österreichischem Recht sind auch Angebote, die weder schriftlich noch notariell beglaubigt angenommen werden, verbindliche Verträge!

3. Schätzung

Einem konkreten Geschäft über einen Teilverkauf geht im Regelfall eine Schätzung der Liegenschaft voraus. Im Regelfall beauftragt das Unternehmen eine Schätzung durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen.

Schätzungen, auch wenn sie von gerichtlich beeidigten Sachverständigen durchgeführt werden, haben eine ziemliche „Bandbreite“. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat wiederholt Schwankungsbreiten von 15 bis 20% als „unvermeidbar und vertretbar“ und in Einzelfällen sogar bis zu 30% als akzeptabel angesehen. Bei einer Beauftragung des Sachverständigen durch das Unternehmen ist nicht auszuschließen, dass sich die Bewertung „zum Wohle des Auftraggebers“ eher am unteren Rand der Bandbreite orientieren wird.
Wenn möglich, sollten Sie den SV auswählen können. Alternativ kann auch vereinbart werden, dass jede Seite ein eigens Gutachten einholt und der Durchschnitt beider Werte sodann verbindlich für die weitere Abwicklung festgesetzt wird.

4. Erhalt der Wohnmöglichkeit

Damit Sie auch weiterhin die Immobilie für ihre Wohnzwecke nutzen können, kommen mehrere Varianten in Frage. Bei allen Varianten, bei denen Sie die Liegenschaft, oder Teile davon tatsächlich veräußern, ist es wichtig, dass die entsprechenden Vereinbarungen bzw. das vereinbarte Recht ins Grundbuch eingetragen werden, damit auch allfällige Rechtsnachfolger im Eigentum der Immobilie daran gebunden sind!

4.1. Keine Eigentumserwerb durch Unternehmen, aber Fruchtgenussrecht des Unternehmens

Eine Variante der Anbieter ist die Konstruktion, dass sich das Unternehmen mit einem Fruchtgenussrecht in Ihre Liegenschaft einkauft. Bei dieser Variante erhalten Sie einen bestimmten Betrag für das Fruchtgenussrecht, bleiben auch Alleineigentümer der Liegenschaft, müssen dann aber (für eine bestimmte oder unbestimmte Dauer) Entgelt (so ähnlich, wie eine Miete) bezahlen (bezeichnet als Nutzungsgebühr oä.). Diese Entgelte sind umso höher, je höher der Auszahlungsbetrag ausfällt. Bei entsprechender Laufzeit, können da durchaus stattliche Summen zusammen kommen!

4.2. Eigentumserwerb durch Unternehmen

Der klassische Fall ist der, dass das Unternehmen an einem Anteil der Immobilie Eigentum erwirbt und Ihre weitere Wohnmöglichkeit über zusätzliche Vereinbarungen abgesichert wird.

a) Wohnungsgebrauchsrecht (auch „Wohnrecht“)

Beim Wohnungsgebrauchsrecht verbleibt Ihnen – wie der Name schon sagt – (nur) das Recht, die Immobilie unentgeltlich für persönliche Wohnzwecke zu verwenden. In den Verträgen sollte geregelt sein, wer die weiteren laufenden Kosten sowie die Kosten der Erhaltung und erforderlichen Erneuerung trägt. Außerdem sollte geregelt werden, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen das Wohnrecht auch auf weitere Personen erweitert werden darf (zB Pflegepersonen oder aber auch neue Ehepartner/Lebenspartner etc.). Das Wohnungsgebrauchsrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Im Zuge des Ankaufs wird das Wohnrecht mit einer fiktiven Miete bewertet, diese Miete mit einer versicherungsmathematischen Formel („Lebenserwartungsrechner“) hochgerechnet (kapitalisiert) und dieser Betrag schließlich vom Kaufpreis (Einmalbetrag oder Rente) in Abzug gebracht. Den Rechner der Finanz finden Sie hier:

https://service.bmf.gv.at/service/anwend/steuerberech/par16/par16.aspx

b) Fruchtgenussrecht

Hier gilt all das, was oben zum Wohnrecht ausgeführt wurde, allerdings berechtigt das Fruchtgenussrecht darüber hinaus auch zur Vermietung des Objektes. Auch das Fruchtgenussrecht muss unbedingt ins Grundbuch eingetragen werden.

Auch hier erfolgt ein Abzug vom zu zahlenden Kaufpreis in Höhe des bewerteten Fruchtgenussrechtes.
Fruchtgenussrechte können auch durch Dritte (zB bei Unterbringung in einem „öffentlichen“ Pflegeheim durch den Träger des Heimes) verwertet werden, da die Erlöse aus der Vermietung ja zum Einkommen gerechnet werden.

c) Miete („Sale and Lease back“)

Dabei mieten die Verkäufer der Liegenschaft nach dem Verkauf die Immobilie von der Käuferseite an und der Mietvertrag wird in das Grundbuch eingetragen.

Beim Mietvertrag ist höchste Vorsicht geboten und rechtliche Beratung unbedingt zu empfehlen. Ein unbefristeter Mietvertrag über ein Einfamilienhaus kann zB von der Vermieterseite (wenn kein Kündigungsverzicht oä. vereinbart wurde) jederzeit durch den Vermieter, auch ohne Kündigungsgründe gekündigt werden!
Der Verlauf der künftigen Mieten ist schwer abschätzbar und die Belastungen können bei fortschreitender Teuerung und wertgesicherten Mieten bei geringem Einkommen uU problematisch werden.

Bei all diesen Varianten ist zu beachten, dass damit zwar ein Verkauf stattfindet, jedoch keine Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Das hat zur Folge, dass Sie die Hauptwohnsitzbefreiung für die ImmoESt nicht geltend machen können, selbst wenn Sie im Objekt davor ausreichende Zeiten an Hauptwohnsitz für die Befreiung gehabt hätten.

5. Rückkaufsmöglichkeit

Viele Anbieter eröffnen auch die Möglichkeit, dass die Verkäufer die Immobilie, bzw. die verkauften Anteile (nach einer bestimmten Zeit) wieder zurück kaufen können. Abgesehen davon, dass dann neuerlich Steuern, Gebühren und Kosten entstehen, werden oftmals zusätzliche Entgelte von den Unternehmen verlangt, und sind auch hier die ermittelten Schätzwerte von Bedeutung.

Weiters ist klarzustellen, dass bei ungünstigem Verlauf (insbes. Insolvenz des Käuferunternehmens) diese Rückkaufsmöglichkeit (selbst bei grundbücherlicher Eintragung eines Vorkaufsrechtes) uU „untergehen“ und dann nicht mehr durchgesetzt werden kann.

6. Alternativen

a) Immobilienbelehnung

Viele Banken bieten – auch für ältere Menschen – entsprechende Produkte an. Dabei wird ein Kreditbetrag an die Kreditnehmer ausbezahlt, die Immobilie dient als Sicherheit (Pfandrechtseintragung) und die Kreditnehmer zahlen monatliche Raten zurück, oder aber „nur“ Zinsen. Es ist nicht richtig, dass derartige Kredite nur dann vergeben werden dürfen, wenn die Rückzahlung (finanzmathematisch) während der Lebensdauer der Kreditnehmer realistisch ist. Lösungen, wo eine Rückzahlung zu Lebenszeiten nicht realistische bzw. auch nicht geplant ist, werden deshalb auch als „Generationenkredit“ bezeichnet.

b) Umkehrhypothek

Hier wird nicht ein Kreditbetrag ausgezahlt und dann erfolgt die Rückzahlung, sondern es erfolgen jährliche oder monatliche Auszahlungen an die Kreditnehmer (Immobilieneigentümer), die sich am Immobilienwert und der Lebenserwartung der Immobilieneigentümer orientieren (je älter die Kreditnehmer, desto höher der monatliche oder jährliche Betrag). Bei Ableben des/der Kreditnehmer können die Erben dann entweder die Summe der Auszahlungen + Zinsen etc. zurück zahlen und die Immobilie erhalten, oder aber die sichergestellte Bank verwertet die Immobilie und die Erben erhalten den darüber hinausgehenden Erlös.

c) Privater Verkauf + Vorbehalt eines Wohn- oder Fruchtgenussrechtes

Insbesondere dann, wenn ein späterer Rückkauf nicht mehr in Frage kommt, stellt ein privater Verkauf mit Vorbehalt eines entsprechend grundbücherlich abgesicherten Wohn- oder Fruchtgenussrechtes eine durchaus vernünftige Alternative dar. Bei entsprechender professioneller Vorbereitung und Abwicklung sowie maßgeschneiderter Vertragsgestaltung, haben und behalten Sie den Überblick. Im Idealfall starten Sie mit einem bereits vorbereiteten Vertragsentwurf in den Verkaufsprozess, sodass alle Interessenten und auch allfällig beauftragte Makler von Anfang an über die Konditionen des Ankaufs informiert sind.

c) Gänzlicher Verkauf + Anschaffung eines neuen Wohnsitzes

Auch, oder gerade im Alter kann der gänzliche Verkauf der Immobilie und die Anschaffung einer besser geeigneten Immobilie (weniger Aufwand, Lage, Barrierefreiheit etc.) oftmals eine durchaus überlegenswerte Alternative sein. Bei entsprechender Vorbereitung und mit den richtigen Fachleuten an Ihrer Seite minimieren Sie den damit in Verbindung stehenden Aufwand und können auch gegebene Befreiungstatbestände von der ImmoESt voll ausnützen!

7. Mögliche Nachteile beim „Teilverkauf“

Konditionen der Anbieter zum Teil im Detail schwer vergleichbar
Miteigentum nicht bei allen Immobilen möglich (zB Teilverkauf einer Eigentumswohnung, die im Eigentum von 2 Personen steht, ist nicht möglich!)
Fremdes Unternehmen als Miteigenümer
„Pattstellung“ bei erforderlichen Entscheidungen über die Immobilie (Erhaltung, etc.) bei 50% Miteigentum
Bei Veräußerung keine Befreiungstatbestände betreffend ImmoESt ausübbar (da keine Wohnsitzaufgabe!)
Mietzinse oder Entgelte bei Fruchtgenuss-Lösung des Unternehmers
Bei Mietzinsen und Entgelten unvorhersehbare Entwicklung (Indexsicherung)
Weitere Kosten („Abwicklungsvergütung“, „Servicegebühr“, oä.), insbesondere im Falle eines Rückkaufes.

Als Ihr Vertragsbegleiter stehe ich Ihnen im Rahmen eines kostenlosen Erstgespräches gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung, um die für Sie beste Lösung zu finden.