Gerade in Fällen, wo Wohnungen zu Anlagezwecken gekauft werden, sind vorhandene Mieter, die man mit dem Kauf der Wohnung übernehmen kann, oftmals ein Verkaufsargument von Verkäufern und Maklern. Die Übernahme von bestehenden Mietverträgen ist aber nicht ungefährlich!

Ein paar der typischen Fallen bei Mietobjekten, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) zumindest teilweise anzuwenden ist:

1.) Unzulässige Befristung

Befristungen und auch jede Verlängerung eines befristeten Vertrags müssen jeweils mindestens 3 Jahre betragen. Wird dagegen verstoßen, liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor! 

Wenn man den befristeten Vertrag nach dessen Auslaufen nicht schriftlich (um mindestens 3 Jahre) verlängert, dann verlängert sich der Vertrag „automatisch“ (aber nur einmalig) um drei Jahre (unabhängig davon, wie lange die schriftlich vereinbarte Befristung war). Lässt man dann den selben Mietvertrag noch einmal über seine Befristung hinaus einfach bestehen, dann hat man einen unbefristeten Vertrag!

Fall 1: Der Vermieter hatte ursprünglich 2015 auf 5 Jahre befristet vermietet. Nach Ablauf der 5 Jahre (2020) ließ man den Vertrag einfach weiter laufen, ohne dass schriftlich etwas vereinbart worden wäre. 2024 wurde die Wohnung verkauft. Zu diesem Zeitpunkt lag bereits ein unbefristeter Vertrag vor! 2020 hat sich der Vertrag „automatisch“ um drei Jahre verlängert, sodass man 2023 wieder eine schriftliche Verlängerung benötigt hätte.

Fall 2: Die Wohnung war bis Ende 2024 befristet vermietet. Anfang 2024 erwarb der Käufer die Wohnung in der Absicht, dass seine Tochter, die ab Oktober 2026 studieren wird, dann dort wohnen soll. Der Käufer vereinbarte deshalb mit dem Mieter nach Ankauf der Wohnung, dass der Mietvertrag deshalb bis August 2026 verlängert werde. Diese Vereinbarung ist unwirksam (Befristung hätte bis mindestens Ende 2027 vereinbart werden müssen!). Die Wohnung ist nun unbefristet vermietet!

Unbefristete Mietverträge können von Vermieterseite nur gekündigt werden, wenn Kündigungsgründe gegeben sind (Nichtzahlung der Miete, nachteiliger Gebrauch durch den Mieter, etc.).

2.) Unzulässige Miethöhe

Das Mietrecht kennt zahlreiche, zum Teil recht komplizierte Bestimmungen zur zulässigen Höhe des Mietzinses. Bei entsprechender Anwendbarkeit können Mieter bei befristeten Mietverträgen bis zu 6 Monate nach der Beendigung des Mietvertrages Anträge zur Überprüfung stellen und Überschreitungsbeträge rückwirkend für die vergangenen 10 Jahre zurückfordern.

Fall: Der spätere Verkäufer kaufte 2010 die Eigentumswohnung. Diese lag  in einem Gebäude, das in den 1960er-Jahren errichtet worden war. Er vermietete diese Wohnung befristet auf drei Jahre mit so genanntem „freien Mietzins“.

2012 verkaufte er die Wohnung. 2013 verlängerte der Käufer den Mietvertrag um 5 Jahre und 2018 um nochmals 5 Jahre. 2022 kündigte dann der Mieter den Mietvertrag und stellte umgehend einen Antrag auf Überprüfung des Mietzinses und forderte überhöhte Mietenzahlungen  zurück.

Der Mieter hatte herausgefunden, dass die Wohnung mit Fördermitteln errichtet worden war, und deshalb nur angemessener Mietzins zulässig gewesen wäre.

Bei angemessenem Mietzins ist jedoch der Mietzins um 25% zu kürzen (Befristungsabschlag). Der verrechnete Mietzins war daher schon einmal jedenfalls um diesen Prozentsatz zu hoch und auch andere Grundlagen waren nicht berücksichtigt. Der Käufer der Wohnung musste die jeweiligen Mehrbeträge für den Zeitraum von 2012 bis 2022 zurück zahlen, insgesamt über € 20.000,–!

3.) Eigenbedarf

Käufer von vermieteten Wohnungen glauben oftmals, dass sie das bestehende Mietverhältnis kündigen können, wenn sie die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigen. Abgesehen von anderen Erschwernissen (uU Verpflichtung zur Bereitstellung einer Ersatzwohnung!) ist das Kündigungsrecht wegen „Eigenbedarfs“ in den 10 Jahren nach dem Erwerb der Wohnung jedoch gesetzlich überhaupt ausgeschlossen!

Gerade beim beabsichtigten Erwerb eines vermieteten Objektes sollten Sie unbedingt noch vor Abgabe Ihres Angebotes die rechtliche Situation des Mietvertrages rechtlich prüfen lassen!